Si aún no lo sabías en España se rige por la LPH, excepto en Cataluña en donde se aplica el Código Civil. Por otra parte existen estatutos internos y leyes que regulan cada una de las comunidades de propietarios. Si aun sigues teniendo interesado, estas son algunas de las dudas frecuentes respecto en una comunidad:

Dudas frecuentes:

• ¿Quién representa la comunidad de vecinos?

Como ya hemos dicho en otras ocasiones, la persona que se encarga de representar la comunidad de vecinos es, en primera instancia el presidente de la comunidad, el secretario, el tesorero o un administrador de fincas.

• ¿Quién decide lo que debe pagarse en una comunidad de vecinos?

Lo que debe pagarse en una comunidad de vecinos lo fija los estatutos. Si bien es cierto que todos los propietarios de una vivienda dentro de una comunidad de vecinos están obligados a participar de los gastos comunes de mantenimiento y/o derramas.

• ¿Qué gastos son comunes en una comunidad de propietarios?

Los gastos que suelen pagarse dentro de una comunidad de vecinos son los gastos de mantenimiento (piscina, servicios de portería, jardines, zonas deportivas, zonas comunes).

• ¿Cómo estar seguros de que el anterior propietario ha pagado todos los gastos de la comunidad?

Como nuevo propietario estás en tu derecho de pedir un certificado al presidente de la comunidad donde recoja si la persona que le ha vendido el piso está al corriente o no de los pagos de la comunidad.

• ¿Quién paga la cuota de la comunidad en caso de alquiler?

El propietario será el encargado de pagar los gastos de la comunidad pero dependerá de lo que se haya establecido en cada contrato de arrendamiento.

• ¿Un inquilino puede asistir y participar de las juntas de vecinos?

Puede asistir si el propietario del piso ha delegado en el inquilino dicha responsabilidad. Debe dejarlo por escrito tanto su asistencia como su derecho a voto.

• ¿Todos los vecinos pagan lo mismo?

A priori si, aunque resulta que no todos los vecinos tiene que pagar lo mismo. El gasto se divide en función a la cuota de participación de cada una de las viviendas que viene fijada en la escritura. Por lo que cada propietario paga una cuota diferente en función del tipo de inmueble que tenga.

• ¿Quién puede ejercer de administrador de fincas?

Según la Ley de Propiedad horizontal las funciones de administrador de fincas la pueden realizar el Presidente de la comunidad, la Junta de propietarios y por supuesto un administrador de fincas.

• ¿Quién está obligado a pagar los gastos de elementos comunes?

La jurisprudencia recoge los pagos comunes de la limpieza, el cuidado y el mantenimiento. En caso de los gastos de tipo estructural no son obligación de la comunidad de propietarios.

• ¿Qué pasa si el Presidente se niega a firmar el acta?

La Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 19.3 que debe cerrarse el acta con la firma del presidente, en caso de que este se niegue debe ser el Administrador quien lo firme

• ¿Pueden votar en junta pisos con deuda?

Según la LPH artículo 15.2 los propietarios que no están al día con sus pagos pueden partcipar en la junta sin embargo no tienen derecho a voto.

• ¿Si solo tengo una plaza de garaje dentro de la comunidad puedo usar la piscina?

Puesto que el dueño de una plaza de garaje no es titular de una vivienda no puede utilizar elementos comunes dentro de la comunidad.

• Duda común, ¿Un moroso puede ser presidente de la comunidad de vecinos?

Cualquier propietario puede ser nombrado presidente, ya se por turno rotatorio o por sorteo, siendo la única condición ser propietario de una vivienda en la comunidad y su deber es la de aceptar el cargo. Por lo que un moroso sí podrá ser Presidente de la comunidad de vecinos.

Lo mejor para no tener ningún tipo de problemas de seguridad o de incautación indebida de imágenes es que lo gestione una empresa privada. Aunque no es obligatorio es la mejor opción para ahórranos problemas.

• ¿Qué obligaciones tiene la comunidad respecto a la recogida de datos?

La comunidad tiene la obligación de crear un registro de actividades de tratamiento, cumplir con el derecho de información, atender los derechos de protección de datos, determinar la legitimación de los tratamientos y en caso de que exista un administrador de fincas entre éste y la comunidad de vecinos deberá contener  dichas cláusulas de protección de datos.

• ¿Cómo solucionamos la deuda que tiene nuestra comunidad de vecinos? ¿tienes dudas de cómo funciona tu comunidad?

Esta suele ser la pregunta estrella, y por desgracia una realidad para muchas comunidades. ¿Cómo solucionamos la deuda de nuestra comunidad? Pocas de ellas suelen tener los pagos al día y esto crea muy mal ambiente entre los vecinos y muchos dolores de cabeza al presidente. Contar con una figura que nos ayude a gestionar y rebajar la deuda que nuestra comunidad ha adquirido puede librarnos de muchos dolores de cabeza.

En Finca Gestión Montesinos nos encargamos de asesorar y trabajar con las comunidades para que, no solo consigan eliminar su deuda si no que consigan ahorrar para futuras derramas o problemas que puedan surgir dentro de la comunidad. Ponte en contacto con nosotros, cuéntanos tu caso y estaremos encantados de estudiarlo y darte una solución ajustada a las dudas frecuentes de tu comunidad. Porque contar con la figura de un administrador de fincas siempre es una ventaja.

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Por esta razón es importante que el seguro en la comunidad de propietarios sea el adecuado. Ya que si no, en el mejor de los casos, la comunidad estará pagando más de lo que debe. Y en el peor, estará en infraseguro.

¿Qué es el infraseguro?

El infraseguro surge cuando las coberturas son menores a la realidad de una finca. Pongamos un ejemplo: Imaginemos que vivimos en una gran urbanización donde disponemos de amplias zonas verdes, pistas deportivas y gimnasio. Pero al suscribir la póliza de seguro no se ha incluido en la misma que en la comunidad existe un gimnasio. Pues si sustrajeran algún bien del gimnasio, el seguro no se haría cargo del objeto sustraído.

¿Es obligatorio disponer de un seguro en la comunidad de propietarios?

Si nos movemos a nivel nacional, la Ley no exige la contratación de un seguro en la comunidad de propietario, a todos los inmuebles afectos por la propiedad horizontal. No obstante, sí pueden existir obligaciones autonómicas que así lo reflejen en sus normativas. Por lo que según la comunidad autónoma en la que residas, puede que sí sea obligatorio. De hecho, en caso de no disponer de un seguro en la comunidad de propietarios, la comunidad puede ser sancionada.

A continuación vamos a indicar la obligatoriedad a la que están sujetas las fincas ubicadas en la Comunidad Valenciana. Según establece la Ley 85/2004 del 20 de octubre, en el artículo 30 establece lo siguiente “Es obligatorio que los edificios de viviendas estén asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros”. Además si seguimos leyendo el artículo, también refleja que la comunidad debe tener cubierto a través de un seguro todos los elementos comunes de los que conste el edificio. También aquellas comunidades de propietarios que dispongan de un seguro que además cubra los daños causados en el edificio por riesgos extraordinarios, tendrán preferencia en el momento de solicitar ayudar públicas para la conservación y rehabilitación del edificio.

¿Qué es el seguro contra incendios? ¿El seguro no se hace cargo de los incendios?

Es importante revisar adecuadamente las pólizas que tenemos de la comunidades de propietarios y cotejar si efectivamente nos cubre en caso de incendio. Como es bien sabido, cuando una comunidad de propietarios sufre un incendio, existen numerosos riesgos y posibles pérdidas. Ya que nuestro patrimonio y el de nuestros vecinos puede verse afectado. Así también pueden acaecer daños personales de mayor importancia.

Antes de contratar un seguro en la comunidad de propietarios contra incendios, se debe conocer con exactitud cómo es la comunidad que se está asegurando.  Es decir, saber de qué está hecha la estructura, los materiales, metros cuadrados…y dos puntos muy importantes. Primero, si en los bajos comerciales se realizan actividades comerciales y de que tipo (obviamente no es lo mismo un taller mecánico que una tienda de costura). Y segundo, si existen medidas contra incendio y enumerarlas. El seguro no se hace cargo de aquello que no esté estipulado.

¿El seguro en la comunidad de propietarios cubre los incendios?

Con carácter general, ya que cada póliza de seguro en la comunidad de propietarios tiene sus particularidades, se cubre lo siguiente:

• Aquellos gastos de extinción de incendios, aunque primeramente se deben de tomar medidas por medios propios, si es posible para minorar los efectos del incendio. Si no fuera posible, se debe llamar a los bomberos y esto deriva en una tasa de bomberos que hay que atender.
• Los gastos por inhabitabilidad temporal de las viviendas afectadas por el incendio, así como también los locales que se hayan visto dañados
• La responsabilidad civil que pueda suponer el incendio, es decir los daños que podamos acarrear a terceros.

¿Qué es la responsabilidad civil?

En una comunidad de propietarios siempre se debe proteger el inmueble, evitando su deterioro y sobre todo hacer un uso correcto de las instalaciones. Pero puede suceder alguna que otra eventualidad que provoque la necesidad de afrontar el daño causado a un tercero. Independientemente si es vecino o no de la comunidad. En este caso cabe destacar que la comunidad de propietarios puede ser responsable.

Cómo hemos dicho anteriormente, en la Comunidad Valenciana además del seguro contra incendios, es obligatorio contar con un seguro de cobertura de daños a terceros. Existen diferentes responsabilidades civiles, por lo que se hace recomendable contar con varias de ellas en función de cada comunidad.  A continuación les detallamos las más comunes:

• Responsabilidad civil inmobiliaria. Es aquella que se deriva de la propiedad de los elementos comunes e instalaciones comunes del edificio. Un ejemplo muy habitual se produce cuando se desprende una loseta del frente del edificio.
• Responsabilidad civil por acciones negligentes de los empleados. En el caso de que la comunidad cuente con empleados, es la responsabilidad civil que se desprende de acciones negligentes en el puesto de trabajo.
• Responsabilidad civil cuando se realizan obras de rehabilitación o conservación en la finca que se encarga a empresas. Aunque este servicio se externalice, siempre recomendaremos contratar el seguro en la comunidad de propietarios con la responsabilidad civil subsidiaria.
• Responsabilidad civil por daños por agua. En este caso cubriría los daños que se producen a terceros si existe una rotura o atasco de las tuberías o pasos de agua comunitarios.
• Responsabilidad civil patronal. Es interesante tenerla siempre y cuando la comunidad cuente con empleados. Ya que cubre las lesiones que sufran dichos empleados mientras estén trabajando y que se deriven de un accidente laboral.
• Responsabilidad civil asociada a los componentes de la junta rectora de la comunidad. Ya que éstos pueden causar daños y perjuicios que vengan ocasionados por errores u omisiones en el desempeño de su cargo. También cubriría el incumplimiento de los acuerdos que se tomen en la junta general de propietarios.

Conclusión del seguro en la comunidad de propietarios

Hemos indicado la obligatoriedad o no de tener el Seguro en la comunidad de propietarios. Pero aunque no sea obligatorio, siempre es recomendable. Pues los accidentes son más comunes de lo que imaginamos. Por no hablar de las odiosas reparaciones y derramas que sufren los propietarios de las fincas por no estar bien cubiertos. Así que desde Finca Gestión te recomendamos que te pongas en contacto con nosotros. Valoraremos las coberturas de tu actual seguro y si se está cumpliendo con las normativas vigentes en la Comunidad Valenciana.

Si has llegado hasta aquí, es posible que también te interese nuestro post de servicio de custodia de llaves.

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Para conseguir este objetivo es imprescindible un buen administrador de fincas. Pero ¿qué es exactamente?, ¿cuáles son sus funciones? y lo más importante, ¿en qué me beneficia? Vamos a verlo.

La figura del administrador de fincas

Es importante saber que los administradores de fincas son profesionales libres e independientes. Los cuales administran los inmuebles de terceros, ya sean rústicos o urbanos. Es decir, gestionan comunidades de propietarios donde residen personas. También están facultados para administrar cooperativas de viviendas y comunidades, urbanizaciones, instalaciones y anejos comunes. Así como también atienden la gestión urbanística en centros comerciales, club náutico, etc.

El administrador de fincas puede ser una persona física como tal, así como también puede serlo de manera jurídica. En este caso ha de estar legalmente constituida y obligatoriamente colegiada en el Colegio de Administradores de Fincas.

Normalmente se contrata a un administrador de fincas a fin de que la gestión de la comunidad de propietarios sea ejercida por un profesional. Con una preparación específica que le capacita para resolver cuestiones relacionadas con la conservación y mejora de la propia comunidad.

¿Cuáles son los motivos por los que se puede dejar de pagar la comunidad? ¿Qué hago puedo pagar una derrama de la comunidad? ¿Todos los vecinos pagan lo mismo de comunidad? Si quieres conocer estos aspectos y pagar menos comunidad a continuación te detallamos las funciones de un administrador de fincas.

Funciones del administrador de fincas

La Ley de la Propiedad Horizontal, indica expresamente cuales son las funciones concretas y necesarias de un administrador de fincas. En su artículo 20 se puede encontrar el texto legal que a continuación detallamos.

• Proteger el correcto régimen de la vivienda, así como sus instalaciones y servicios. Como también realizar las advertencias y apercibimientos necesarios a los titulares de las fincas.
• Disponer con suficiente antelación y proponer a la Junta un plan de gastos previsibles, exponiendo los medios necesarios para atender de los mismos.
• Conservar la finca, realizando las reparaciones y medidas necesarias cuando éstas sean urgentes, comunicando inmediatamente de las mismas al presidente o a los propietarios.
• Realizar los acuerdos recogidos en cuestión de obras, gestionar los pagos y atender los cobros que sean necesarios.
• En caso de ser necesario, actual como secretario de la Junta y salvaguardar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios.
• Preparar el proyecto de ingresos y gastos previsibles de la comunidad.
• Asesorar en materia de la Ley de la Propiedad Horizontal a la comunidad.
• Gestionar los proveedores. Éstos pueden ser, la empresa comercializadora de electricidad, la empresa de mantenimiento del ascensor, etc.
• Gestionar con las compañías de seguros los siniestros acaecidos.
• Administrar y advertir de la morosidad existente en la comunidad.
• Llevar la contabilidad.
• Diligencias las relaciones laborales con empleados, si existieran en la finca.
• También serán de su ámbito, todas aquellas atribuciones que se le destinen por la Junta.

Beneficios de contar con un administrador de fincas y pagar menos comunidad

Está claro que quieres pagar menos comunidad, pero obviamente todos deseamos que no se estrechen los beneficios que esto supone. Es por esta razón por la que se hace necesario contar con un buen administrador de fincas que optimice los ingresos recibidos por los propietarios de las viviendas. Y déjanos asegurarte que no se estarán optimizando.

A continuación vamos a detallar cómo mejoraría tu comunidad de vecinos si contara con un buen administrador de fincas.

1. Cuando existe una tirantez vecinal por una mala relación con algún propietario, se hace indispensable la presencia de un administrador de fincas. Ya que es experto en la mediación de conflictos entre vecinos, por ser además un órgano imparcial en el malentendido.
2. Contar con la tranquilidad de que todo se encuentra en manos profesionales acreditados que precisan de una formación específica para ejercer y dispone de los medios para resolver cualquier contratiempo.
3. Incrementa la tranquilidad y bienestar de los vecinos.
4. En muchas ocasiones, las comunidades de vecinos necesitan de un asesoramiento legal que les puede ofrecer un administrador de fincas. Además es éste mismo quien les representa a nivel administrativo o judicial.
5. El administrador de fincas se encarga de realizar un correcto mantenimiento de la finca a fin de que sea rentable y no se encuentre con problemas administrativos.
6. La figura del administrador genera confianza vecinal, al contar con una experiencia y bagaje profesional anterior que le faculta para la gestión de conflictos que puedan acaecer en cualquier comunidad.
7. Cuentan como una amplia red de contactos para realizar el mantenimiento de las instalaciones. A fin de contar con diversos presupuestos y elegir el que mejor se adecúa a las necesidades de los vecinos.
8. Además de lo anteriormente descrito, un punto fundamental es el siguiente. Un buen administrador de fincas tiene conocimiento de todas las ayudas nacionales, provinciales y locales a las que puede optar la comunidad en caso de necesitarlas.También las gestiona.

Conclusión

Como has podido comprobar la figura de administrador de fincas es de vital importancia para tener una comunidad de vecinos saludable. No obstante, en muchas ocasiones nos encontramos con administradores de fincas que no gestionan adecuadamente las comunidades de propietarios y que además incrementan considerablemente los costes por sus servicios.

Si este es tu caso, quieres conocer lo motivos por los que se puede dejar de pagar una derrama o no disponer del dinero para pagar una derrama. Cuenta con nosotros para toda la información que necesites. Te animo a que te unas a más de los cientos de comunidades satisfechas que cuentan con nosotros para la gestión profesional de su finca.

Si además deseas conocer cuáles son las funciones del presidente de la comunidad, pincha aquí.

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Para garantizar los derechos de las personas cuyas imágenes son tratadas por medio de la videovigilancia. La Agencia de Protección de Datos publicó la instrucción 1/2006. Esta instrucción se aplica al tratamiento de imágenes de personas físicas identificadas o identificables con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras y videocámaras en comunidades de vecinos. Entendiendo por tratamiento no solo la grabación sino también la captación, transmisión conservación y almacenamiento de imágenes. Además, incluida su reproducción o emisión en tiempo real. Pero, ¿hasta que punto es legal poner cámaras de seguridad en una comunidad de vecinos?

Con respecto a la videovigilancia en una comunidad de vecinos se deben cumplir tres requisitos:

1. Que la instalación de las cámaras o videocámaras deben ser útiles al fin deseado. Prevención del vandalismo, de robos, etc.
2. Que no exista otra metodología para obtener el fin deseado que sea más moderada o menos invasiva.
3. La medida de instalación de una cámara o videocámara debe aportar más beneficios que inconvenientes a la comunidad.

Una vez cumplidos los tres requisitos, la Comunidad debe dar de alta el fichero ante la AEPD y preparar el correspondiente documento de seguridad, que debe cumplir los siguientes requisitos:

1. Crear las llamadas «zonas videovigiladas», que comprenden tanto espacios abiertos como cerrados. En los cuales deberán colocar los correspondientes carteles de tipo informativo.
2. Poner a disposición de los interesados impresos en los que se les informe de todos los extremos.
3. Los derechos de acceso, rectificación y cancelación deberán ser ejercitados en la forma prevista en la ley.
4. Los datos de las filmaciones solamente podrán ser guardados por la comunidad de propietarios. Durante el plazo máximo de 1 mes, momento en que deberá borrarse todas las imágenes guardadas.
5. En lo que atañe a los principios de seguridad se establece la obligación de la comunidad de propietarios de adoptar aquellas medidas de índole técnica. Además de las organizativas necesarias que garanticen la seguridad de los datos.

¿Que empresas autorizadas pueden realizar instalaciones de videovigilancia?

Una vez que conocemos que es la videovigilancia y el tratamiento de las imágenes, debemos saber que empresas están autorizadas a realizar las instalaciones de videovigilancia.

La Ley 23/92, de 30 de junio, de seguridad privada, en su artículo 5, como el Reglamento de Seguridad Privada, aprobado por el real decreto 2364/1994, del  9 de Diciembre. En su artículo 1, determinaban la obligatoriedad de que las empresas de seguridad homologadas por el Ministerio del Interior. Eran las únicas autorizadas para realizar tareas de instalación y mantenimiento de aparatos, dispositivos y sistemas de seguridad y videovigilancia. A partir de la Ley Omnibus o ley 25/2009 que supuso la liberalización de determinados servicios como es el de las cámaras de seguridad.

¿Y qué dice este artículo?

El artículo de la nueva ley modifica el artículo 5.1 e) de la Ley 23/1992 , de 30 de julio de Seguridad Privada, añadiendo una disposición Adicional Sexta a la Ley de Seguridad Privada con la siguiente redacción:

“Disposición Adicional Sexta. Exclusión de las empresas relacionadas con equipos técnicos de seguridad:

Los prestadores de servicios y las filiales de empresas de seguridad que vendan, entreguen, instalen o mantengan equipos técnicos de seguridad. Siempre que no incluyan la prestación de servicios de conexión con centrales de alarma. Quedan excluidas de la legislación de seguridad privada, siempre y cuando no se dediquen a ninguno de los otros fines definidos en el artículo 5.  Sin perjuicio de otras legislaciones específicas que pudieran resultarles de aplicación.”

Ahora ya sabemos que para poder realizar instalaciones de sistemas de videovigilancia privada, no es necesario que las empresas instaladoras estén autorizadas e inscritas. Además, no existe obligación alguna de presentar y registrar contratos oficiales ante la citada dependencia.

¿Supone eso que cualquier empresa pueda instalar cámaras de vigilancia? Supone que las empresas registradas con la categoría «C» puedan realizar la instalación de cámaras de seguridad.

¿Qué quórum es necesario para la instalación de cámaras de seguridad en una comunidad?

Será necesario que la comunidad de vecinos cuente con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios. Artículo 17.3 de la Ley de Propiedad de Horizontal, que textualmente dice: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de comunes de interés general. Supongan o no modificación del título constitutivo (división horizontal) o de los estatutos. Requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación».

No obstante, si la instalación de las cámaras supone un complemento al servicio personal de seguridad existente ya en la finca (vigilantes de seguridad privada, controladores, etc.) será suficiente el acuerdo por mayoría simple. En ambos casos, el acuerdo es vinculante para todos los vecinos.

¿Qué ocurre después de la instalación de las cámaras?

Una vez aprobado el presupuesto de la instalación de las cámaras de seguridad. Bien mediante compra directa o a través de un leasing las preguntas que se suelen hacer en una Comunidad de Propietarios son: ¿Cuál es el Protocolo? ¿Quién puede ver las grabaciones de cámaras de seguridad? ¿Donde se graban? ¿Quien las custodia?

El Protocolo establecido debe cumplir con la Ley de Seguridad Privada y con la Ley Orgánica de Protección de Datos:

• El grabador deberá tener una ubicación en lugar protegido. Despacho, cuarto de ascensores, armario,etc.
• Las grabaciones deben realizarse en modo local y no mediante transmisión vía Internet.
• El acceso a la grabación deberá tener un password y contraseña.
• Solo la persona autorizada y designada por la comunidad podrán acceder a la visualización y recuperación de imágenes.
• Las modificaciones de password, extracción de imágenes, etc. deberán constar en la última página del manual de seguridad.
• Cada dos años tiene que realizarse una auditoria de sistemas y procedimientos, tal como indica el reglamento de la LOPD.
• El grabador no podrá contener imágenes de mas de 30 días (se comentará en el siguiente punto).

¿Cuales son las obligaciones de una comunidad equipada con videovigilancia y grabación de imágenes?

• La persona o entidad que prevea la creación de ficheros de videovigilancia deberá notificarlo previamente a la Agencia Española de Protección de Datos para su inscripción en el Registro General de la misma.
• Colocar en zonas videovigiladas un distintivo informativo.
• Tener a disposición de los interesados impresos en los que se detalle la información prevista en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 15/1999.
• El alta de las comunidades debe ser complementada obligatoriamente con la elaboración del Documento de Seguridad.
• La utilización de sistemas de videocámaras con fines de seguridad. No graban imágenes, constituyen un tratamiento de datos que obliga a informar del mismo, pero no genera ningún fichero.

¿Cuánto tiempo debe conservarse las imágenes de un sistema de videovigilancia?

Según la normativa de la LOPD, las imágenes de un grabador de un sistema de seguridad privada no deberán superar los 30 días de antigüedad.

El tiempo máximo de grabación deberá ser el mínimo necesario. Si la utilidad del sistema se cubre con una grabación de 1 semana no deberá agotarse el límite de los 30 días.

Para guardar  las imágenes  más tiempo que el habitual de conservación en el disco duro (menos de 30 días). Se debe tener en cuenta si algún suceso aconseje aportar la imagen como prueba o cuando algún afectado (persona grabada) haya ejercitado sus derechos frente al titular del fichero. Pero no será necesario guardar indefinidamente las imágenes cuando nada haya sucedido.

La Agencia Española de Protección de Datos, el bloque de imágenes hay que realizarlo para que no fuera autorizado el personal que tuviera habitualmente dicho acceso. Se deberá limitar dicho acceso a una persona con la máxima responsabilidad. En virtud de la existencia de un requerimiento judicial o administrativo a tal efecto. Por este motivo debe ser una Empresa de Seguridad Homologada quien tenga acceso a las imágenes que contengan incidentes.

¿Cuándo se debe realizar el cambio de las claves en los sistemas de videovigilancia y cuándo se está obligado a hacer las revisiones?

En el caso de Comunidades de Vecinos con sistemas de videovigilancia, ejercerá como responsable del fichero el Presidente en activo. Este deberá velar por el cumplimiento de la normativa de protección de datos de carácter personal.

Con cada cambio de Presidente cambiará el responsable del fichero por lo que se deberá realizar el cambio de usuario  y contraseñas del grabador y se deberá actualizar el documento de seguridad con los datos del nuevo titular.

En caso de que el Presidente renueve por mas de un año, la legislación establece que las contraseñas deberán ser cambiadas con una periodicidad en ningún caso superior a un año.

Por otra parte, el responsable del fichero se encargará de verificar cada seis meses la correcta definición, funcionamiento y aplicación de los procedimientos de copias de respaldo y de recuperación de los datos. Por lo que la empresa de Seguridad que realice el mantenimiento de los sistemas deberá realizar la misma respetando estos parámetros. Dejando constancia escrita para la inclusión de esta información en el Documento de Seguridad.

¿Qué sanciones de la AEPD son las mas recurrentes en las Comunidades de Propietarios por desconocimiento o mala praxis?

• Primera sanción más común: de 1.500 € a una Comunidad de Propietarios por no inscribir el fichero de videovigilancia en la AEPD, ni disponer de distintivos informativos.
• Segunda sanción más común: de 3.000 € a una Comunidad de Propietarios por no inscribir el fichero de videovigilancia en la AEPD, no disponer de distintivos informativos y carecer de hojas informativas.
• Tercera sanción más común: de 2.500 € a una Comunidad de Propietarios por no disponer de distintivos informativos y tratarse de un trabajo «casero».
• Cuarta sanción más común: con dos multas de 1.000 € a una Comunidad de Propietarios por conectar las cámaras de videovigilancia a los televisores.
• Quinta sanción más común: de 2.500 € a una Comunidad de Propietarios por difundir en Internet las imágenes grabadas por el sistema de videovigilancia.
• Sexta sanción más común: de 2.000 € a un propietario que instaló una cámara de videovigilancia en su ventana captando de las zonas comunes.
• Séptima sanción más común: de 1.500 € a un vecino por instalar un sistema ficticio de videovigilancia.

Hay que recordar que si la AEPD, detecta una infracción puede sancionar con multas. Estas oscilan entre los 900 y los 600.000 € dependiendo del carácter de la infracción, leve, grave o muy grave. Por esto, es de vital importancia que si tu comunidad de propietarios dispone de un sistema de videovigilancia o por su eficacia está pensando instalar uno, debe tener muy en cuenta la legislación aplicable.

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Toda esta información se recoge bajo la Ley de la Propiedad Horizontal (excepto en Cataluña donde rige el Código Civil de dicha región). Además es donde, entre otras cosas, se regula la utilización de los espacios comunes del edificio o grupo de viviendas. Por lo tanto para cualquier consulta relacionada con la gestión del espacio común puede ser encontrada en los artículos que conforman dicha Ley.

En el caso que nos ocupa, se puede consultar la Ley 8/2013 del 26 de junio. Donde en su artículo 10 (que guarda relación con el artículo 17) indica los pasos a seguir, cuál es su mayoría, como también cómo ha de ser el pago de las obras que sean necesarias, a fin de que el edificio se adapte a las normas de accesibilidad universal. En dicha norma se encuentra la disposición de una rampa de acceso, la inclusión de ascensores o en su defecto, otros dispositivos mecánicos que facilite la entrada o salida de los vecinos que así lo necesiten.

En este caso en particular, aunque la Comunidad disponga de estatutos propios, éstos no pueden contravenir en ningún caso a lo expresado en la Ley de la Propiedad Horizontal. Además son comunes para todos los vecinos, residan o no permanentemente en la propiedad.

¿Quién puede solicitar las obras de accesibilidad?

Si seguimos atendiendo a la Ley de la Propiedad Horizontal en su artículo 10.1b). Indica que las personas que lo soliciten han de estar legitimadas para realizar esta petición. Ya bien sea para la colocación de una rampa de acceso o de un ascensor. Para ello la Ley dispone que únicamente podrán solicitarlo los propietarios que cumplan los siguientes requisitos:

• Aquellos que se hayan declarado discapacitados, con un reconocido grado de minusvalía de al menos el 33%. Esta información se encuentra recogida en el artículo 1 apartado 2 de la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.
• La accesibilidad en la comunidad de propietarios para los que tengan más de setenta años.

Siempre es necesario que sea un propietario quién exija la realización de las obras de accesibilidad en el edificio . Ya que en el caso de usuarios de la vivienda, éstos no disponen de la legitimación necesaria para comparecer en la Junta y solicitar las obras y por tanto la derrama que se desprende de dicha solicitud.

Cabe destacar la Ley 15/1995 del 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas. En esta Ley indica que los inquilinos, usufructuarios, etc., pueden solicitar a la Comunidad la realización de las obras de adaptación en el edificio. No obstante, si se acogen a esta ley, los gastos que se desprenden de la obra serán a cargo de los solicitantes.

Si las obras de accesibilidad son solicitadas por un propietario…

En este caso, hemos de acogernos a la Ley de la Propiedad Horizontal antes descrita. Aunque tiene sus peculiaridades, porque depende del coste de las obras. Por lo tanto, podemos encontrarnos con diferentes escenarios:

• Siempre serán adjudicadas por la Comunidad, cuando el importe que se envía como derrama a los propietarios de la finca, descontando primeramente las subvenciones o ayudas públicas recibidas, no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunitarios.
• En el caso de que exceda sería necesario que hubiera un acuerdo favorable por parte de la mayoría de los propietarios. Si existiera aprobación, esta debe de estar representada por la mayoría de las cuotas participativas de la Comunidad. Si así fuera, la Comunidad quedaría obligada a asumir el pago de la accesibilidad.
• En la excepción de que las obras no fueran aprobadas, a falta de la mayoría indispensable, el propietario de la vivienda puede realizar las obras. Pero en este caso específico, debe ser él mismo quien asuma los costes de la instalación u obra.

Cabe destacar que, a falta de acuerdo por mayoría, existe como hemos mencionado anteriormente la Ley 15/1995 de Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas. En ella se establece el derecho a promover y realizar las obras urgentes necesarias para el acondicionamiento de la finca y las entradas. Todo esto sin importar si la persona necesita o no la utilización de prótesis o silla de ruedas.

Bajo este precepto, el propietario discapacitado puede ejercer su derecho, amparado en el Artículo 6 de la Ley mencionada. Este Artículo le otorga la posibilidad de presentar a vía judicial el caso de oposición por parte de la Comunidad de las obras necesarias para el buen acceso a la finca.

Pasos a seguir para solicitar las obras de acceso universal

Debe de realizarse una junta para decidir sobre la adaptación de la finca. Por lo que el vecino que así lo requiera, puede solicitar con anterioridad a la fecha prevista de la junta, que se incluya en el orden del día. Por otro lado, en el caso de contar con el 25% de apoyo dentro de la Comunidad de propietarios se puede convocar una junta extraordinaria.

Una vez realizada la junta, la Comunidad indicará por escrito al vecino solicitante, su consentimiento o su resistencia razonada. En este escrito la Comunidad podrá proponer otras soluciones diferentes que ataquen la problemática. En la excepción de no recibir comunicación por parte de la Comunidad, la petición de ejecutar las obras urgentes de adecuación se entiende como consentida.

Sin embargo, si hubiera desacuerdo con la Comunidad el propietario minusválido tiene derecho a acudir a los tribunales para defender su causa.

Conclusión

En estos casos siempre existen dudas sobre como solicitarlo, implantarlo o los plazos legales. Aunque dentro de la Ley de la Propiedad Horizontal vienen definidos, no siempre se encuentran fácilmente. Por lo que recomendamos que ante cualquier duda legal. Y a fin de disponer de una sana relación con sus vecinos y evitar disputas, acudan a manos profesionales que le asesoren en todo el proceso.

Si quiere que nos pongamos en contacto con usted para cualquier aclaración pinche aquí y rellene nuestro formulario de contacto y nuestros expertos se pondrán en contacto a la mayor brevedad posible.

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