¿Qué es una derrama extraordinaria?

Puede que sea la primera vez que vives en una comunidad de vecinos y eso de derrama te suene a chino. Una derrama es una cuota extraordinaria y puntual que deben pagar todos los vecinos. Esta derrama se pide ante una necesidad de la comunidad de sufragar algún tipo de gasto relacionado con la comunidad. La palabra derrama extraordinaria representa un desembolso de dinero ante un inconveniente con el que no se contaba. Dicha derrama deberá ser aprobada por la mayoría de los vecinos en una Junta Extraordinaria.

¿Debo pagar las derramas extraordinarias si estoy en el paro?

Este tipo de derramas extraordinarias pueden llegar de la noche a la mañana y suponer un desembolso de dinero que quizá no todos los propietarios tengan. En el caso de las personas que están en el paro, este desembolso puede ser mucho más costoso ya que cuentan con una pequeña paga para poder subsistir. Por ello se plantea la duda de si debo pagar las derramas extraordinarias si estoy en el paro.

¿Qué dice la LPH?

Cada vez que tengamos una duda de este tipo, debemos recurrir a la LPH o Ley sobre Propiedad Horizontal, que tiene por objetivo regular todo lo relacionado con la propiedad horizontal. Es decir, todo lo relacionado con las comunidades de propietarios. En este caso, la LPH impone que hay contribuir a los gastos extraordinarios en asuntos aprobados en una junta general por la mayoría.

En el caso de aquellos vecinos  que voten en contra de la derrama extraordinaria o que no estén de acuerdo con la contribución a estos gastos extraordinarios deberán impugnarla judicialmente. Sin embargo, a pesar de haberla impugnado a nivel judicial, seguirá siendo necesario pagar. Por supuesto, aquella persona que no pague la derrama o se niegue a pagarla, debe tener claro que tampoco podrá usar las instalaciones o el objeto para el que se destinan dichos gastos de derrama extraordinaria.

Por ello si te encuentras en el paro y quieres saber si debes pagar las derramas extraordinarias de tu comunidad, la respuesta es que la ley no contempla una manera de actuar para hacerte pagar. Sin embargo,  se debe pagar aunque se impugne ya que el resto de vecinos pueden recurrir por la vía judicial, abriendo un proceso judicial en caso de impago de derramas como si se tratase de un moroso.  Esto podría ocasionarte, en caso de perder el juicio, pérdidas mayores.

¿Puedo llegar a un acuerdo para pagar la derrama extraordinaria?

Una solución a la que puedes llegar, si te encuentras en situación de paro y debes pagar una derrama extraordinaria es la negociación. Dicha negociación también se da en casos de vecinos morosos que no quieren pagar. Esta negociación implicaría un plan de pagos con la Comunidad. Con ello se trataría de ofrecer una cuota que sea cómoda para la persona en paro y que podría demorar en el tiempo. Ambas partes saldrían beneficiadas de este acuerdo ya que, la persona en paro podría pagar más cómodamente la derrama extraordinaria y la comunidad acabaría cobrando la deuda. También puede existir el caso de que se le conceda un plazo de impago pactado para su posterior abono. Todo ello se hace con el fin de evitar ir a juicio y resolver dentro de la comunidad de vecinos el problema de pagos. Sin embargo, si no se llegara a un acuerdo, se podría llegar a juicio.

¿Quién decide cómo actuar cuando un vecino no quiere pagar una derrama?

En todos los casos, ya sea para elegir un tipo de pago reducido, para poder ofrecer la opción de un posible aplazamiento como para interponer una denuncia, el órgano que se encargará de tomar la decisión será la junta de propietarios. Dicha junta será la encarga de decidir si se ofrece o no la posibilidad de un acuerdo con el vecino.

¿Quién forma la junta de propietarios?

La junta de la comunidad o junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y está compuesto por todos los propietarios de un inmueble en la comunidad (vivienda, trastero, garaje, local, etc). Es el órgano que gestionará y administrará la comunidad de propietarios. Entre sus funciones está:

Nombrar los cargos de la comunidad (quién será el presidente, el vicepresidente, el secretario y el administrador). La aprobación de cuentas tanto en el caso de los ingresos como en el caso de los posibles gastos de la comunidad. Debe ser la junta quien apruebe los presupuestos así como en su mano queda la ejecución de obras tanto ordinarias como extraordinarias. Y por supuesto son los encargados de decidir sobre cualquier tema referente a la comunidad. Aunque el presidente de la comunidad es el representante legal de la comunidad de propietarios, debe ser la junta (todos los vecinos) quien apruebe los casos anteriormente mencionados.

¿Debo pagar las derramas si acabo de entrar en el piso?

Sí, aunque en el momento de la votación no se fuera propietario del inmueble. Aunque solo podrán exigir a esta persona aquellas cuotas de la derrama desde el momento en que pasó a ser propietario del inmueble.  Por ello es tan importante antes de adquirir cualquier tipo de inmueble preguntar si pesa sobre él algún tipo de derrama ya sea extraordinaria o no, porque desde el momento en que pase a ser propietario deberá empezar a pagar.

En Finca Gestión nos encargamos de ayudarte y asesorarte en estas y otras cuestiones relacionadas con tu comunidad. Ponte en contacto con nosotros, estaremos encantados de atenderte.

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La palabra que goza de peor fama dentro de una comunidad es, sin duda, la de las derramas en las comunidades de vecinos. Se trata de una cuota extraordinaria que nunca ha caído bien entre los vecinos. Les obliga a hacer frente a una cantidad de dinero de la que no siempre se dispone. Sin embargo, hay actuaciones que, debido a su carácter urgente y a que no hay suficientes fondos ordinarios, exigen esta clase de sacrificios económicos por el bien del edificio.

¿Qué clase de actuaciones se cubren mediante una derrama en una comunidad de vecinos?

Las tareas a las que suele destinarse este gasto adicional son bastante conocidas, pero no están recogidas en ningún texto legal. «La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no regula qué materias son propias de las derramas en las comunidades de vecinos». No obstante, desde Finca Gestión Montesinos, indicamos que «generalmente, tienen como finalidad sufragar el pago de determinados gastos que no estaban previstos en el presupuesto ordinario si surgen una vez comenzado el ejercicio económico».

Estos imprevistos son consecuencia de que «muchas comunidades no planifican adecuadamente gastos que, tarde o temprano, deberán afrontarse. Ello se produce, bien por desconocimiento, bien por buscar un ahorro cortoplacista». Podemos encontrar diversos ejemplos: «la instalación o reparación del ascensor, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE), la reparación de un bajante, reparación de humedades, la pintura de la fachada, la renovación o reparación de la instalación eléctrica, desatascos o arreglo de alcantarillados, etc.».

¿Esta cuota extraordinaria siempre va unida a imprevistos y urgencias?

El apremio por arreglar un problema que no se esperaba suele motivar las derramas. «Si estuviéramos ante un gasto recurrente y previsible, lo correcto sería que se reflejara en los presupuestos previstos». Pero a este repentino gasto se le une una dificultad de fondo, que es que «las comunidades suelen establecer sus cuotas mensuales ordinarias muy ajustadas por lo que, normalmente, no cuentan con recursos suficientes para afrontar acciones diferentes de las obligaciones o compromisos habituales», proponemos desde nuestra oficina.

Sin embargo, el fundamento de la derrama no siempre son los contratiempos. En ocasiones, de lo que se trata es de hacer obras de mejora: «La comunidad de propietarios podría querer renovar zonas comunes, quizá desgastadas y anticuadas, pero que implican un desembolso importante y no se dispone de tales cantidades». Para evitar que los bolsillos de los vecinos se resientan mucho, es necesario planificar. Nosotros sugerimos «aprobar un presupuesto con una cuota ordinaria que dure todo el ejercicio económico y, al mismo tiempo, una derrama para un gasto en concreto, que puede ser imprevisto o no».

¿Existe algún límite máximo en la cuantía de la derrama en el vecindario?

De nuevo, la LPH no establece ni máximos ni mínimos, así como duración. Sin embargo sí que se distinguen las obras necesarias de las que no lo son. Para las primeras, «no hay límite máximo de la derrama en la cuantía y la junta de propietarios podrá acordar la que sea necesaria para el pago de la misma». Apuntamos dos ejemplos: las obras para la conservación del inmueble, que «todos los propietarios están obligados a ejecutar para mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad»; y las de eliminación de barreras arquitectónicas, que también «obligan a todos los vecinos siempre y cuando el pago no sobrepase 12 mensualidades ordinarias».

Las tareas que no entran dentro de la categoría de obligatorias son las relativas a «la mejora del edificio para afrontar el deterioro provocado por el paso del tiempo». En Finca Gestión Montesinos queremos puntualizar que «el propietario no conforme no resultará obligado a contribuir cuando este gasto exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, si bien pueden existir otros límites aquellas comunidades autónomas que tienen una regulación propia».

¿Qué hay que hacer para que se apruebe una derrama?

Las juntas de propietarios son el lugar donde se decide todo. Si no se puede acudir a una convocatoria, lo mejor es preguntarle después al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. Los acuerdos obedecen a cuatro tipos de mayorías: unanimidad, mayoría de 3/5, mayoría simple (la mitad más uno) o acuerdo de un 1/3. Basándose en el artículo 17.7 de la LPH, la derrama se probará «por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».

Añadimos que esto es así siempre que esa derrama «sea necesaria para la correcta conservación del inmueble o bien para suprimir barreras arquitectónicas». Pero introducimos algunos matices en función de la naturaleza de las obras. Así, cuando se trata de aspectos como, por ejemplo, la instalación o adaptación de infraestructuras de telecomunicaciones o de aprovechamiento de energías renovables, el acuerdo será válido con el «1/3 de los presentes en la junta, y que representen un tercio de todos los coeficientes». Si se trata de derramas no necesarias, se acordarán «siempre que voten 3/5 partes que representen 3/5 partes de las cuotas de participación, si bien habrán ciertas limitaciones en cuanto al pago de las mismas».

¿Cómo se reparte el pago de las derramas en las comunidades de vecinos?

El coeficiente de participación del piso es lo que marca la cantidad que se pagará. Es la relación entre la superficie útil de la vivienda frente a la total del edificio, y es posible consultarla en la escritura de compraventa, pidiendo una nota simple del Registro de la Propiedad o a través de Catastro. No obstante, queremos destacar que «quizá en los estatutos de la finca se haya establecido otra forma de participación, por ejemplo, a partes iguales. En este caso, lo establecido por los estatutos tiene preferencia».

Por otro lado, hacer frente al pago de las derramas en las comunidades de vecinos nunca viene bien. Por ese motivo mucha gente se pregunta: ¿puedo pagar una derrama a plazos? La respuesta es que si, siempre que la comunidad de propietarios este de acuerdo. Igualmente, otras personas se preguntan cual es el tope de una derrama. Desgraciadamente no existe tope alguno mas allá de lo necesario para acometer las reparaciones necesarias para mantener el estado del edificio en su normalidad. Si que es cierto, que a veces pueden darse casos de derramas abusivas, en las que el propietario no puede pagar, pero es un mal que debemos pasar para evitar otros mayores. En ese sentido, la comunidad de vecinos debería contemplar la posibilidad de contar con seguro que seguramente vendría bien en estos momentos, o con pagar a plazos. Recordar, importante, que no se puede aprobar una derrama sin presupuesto.

El caso de la instalación de un ascensor que suponga una derrama, contempla diferencias con las obras de reparación y lo trataremos en otro artículo.

¿Y si un vecino se niega a pagar las derramas? ¿Qué deberían hacer el resto de propietarios?

Una vez adoptado el acuerdo en junta, es legal, por eso es complicado negarse a pagar sin esperar consecuencias. Insistimos en que este acuerdo «es vinculante para todos los propietarios, incluidos los disidentes». Si algún vecino se no puede pagar «adquirirá la condición de moroso. Pero conservara su derecho a impugnar judicialmente el acuerdo si no está conforme». Tanto en los casos de obras necesarias, que no tienen máximo de cuantía; como en las no obligatorias, que sí pueden tenerlo; siempre que se aprueben y, en el caso de las segundas, no se superen los límites, el moroso no tiene excusas.

Si sigue negándose, la comunidad está en su derecho de iniciar un procedimiento judicial. Recomendamos que antes de iniciar este trámite se faculte «al presidente para realizar un primer requerimiento de pago sin necesidad de acudir al juzgado». Si no se logra, entonces:  «debería instarse formalmente junta en el que, de forma clara en el orden del día, conste el acuerdo de proceder judicialmente contra dicho vecino, con los requisitos formales exigidos por la ley».

¿Cómo puede enterarse el comprador de que hay derramas pendientes? ¿Está obligado el propietario a pagarlas antes de vender?

Formando parte del papeleo que implica la formalización de una operación de compraventa está el certificado de deuda de la comunidad de propietarios. Este documento debe exigírselo el comprador al vendedor que, a su vez, debe pedírselo al presidente de la comunidad o al administrador de la finca. En él «se indicará si el propietario está al corriente de los gastos de la comunidad. También si hay derramas de conservación en curso, cuyo coste está obligado a pagar antes de realizar la venta». Así pues, «quien tiene la obligación de hacer frente al pago de las derramas en las comunidades de vecinos es quien ostente la condición de propietario cuando son giradas al cobro».

Sin embargo, puede darse la situación de que el coste de ciertas derramas aprobadas con anterioridad a la venta no hayan sido giradas aún al vendedor. Estas llegaran al comprador tras la firma. Es por esto que «en caso de existir derramas extraordinarias previstas respecto a un presupuesto ya aprobado antes de la venta, deberá hacerse constar su importe en el certificado de deuda». De este modo, aunque la derrama se gire con posterioridad a la venta, la comunidad irá contra el comprador. Pero ese motivo es importante que este llegue a un acuerdo con el vendedor.

¿Debe el inquilino hacer frente a las derramas en las comunidades de vecinos?

Por lo general, el propietario es el responsable de este gasto. «El pago de las cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, como es el caso de las derramas, le corresponde al arrendador». No obstante, si se cumplen determinadas formalidades contractuales, el casero podría llegar a repercutir en la renta las cuotas ordinarias. No así las extraordinarias porque «Podría tratarse de un enriquecimiento injusto por parte del propietario. Esto se debe a que el inquilino estaría pagando por unas obras que quizá nunca, dependiendo de la duración del contrato, llegará a disfrutar». Además que «los contratos formalizados a partir de la LAU de 1994 (en vigor desde el 1 de enero de 1995), los gastos extraordinarios no son repercutibles a los arrendatarios».

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