El arrendamiento de elementos comunes por la Comunidad requerirá el voto de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.3 el quórum o mayoría de votos necesarios para acordar el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, y a tal efecto dispone:

Que se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de propietarios del inmueble. Que a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de las cuotas  de participación. EJEMPLO:  En una comunidad de 60 vecinos, se requiere el voto favorable para el arrendamiento de elementos comunes de al menos 36 vecinos (3/5 de los propietarios). Pero además esos 36 vecinos deben ser titulares del 60% de las cuotas de participación (3/5 del total de las cuotas de participación). Evidentemente, si esos 36 vecinos no tienen ese porcentaje deberemos contar con más vecinos hasta alcanzar ese 60% de las cuotas.

Usos del edificio que son comunitarios

Como hemos citado, el arrendamiento de elementos comunes se podrá realizar si no tiene asignado ese elemento un uso específico en el inmueble. El Tribunal Supremo ha interpretado con carácter flexible este concepto. Permite el arrendamiento aunque tenga el elemento asignado un uso específico. Eso sí, siempre que se haga para desarrollar actividades que no resulten incompatibles con dicho destino. Como alquilar zonas comunes de una propiedad.

Otro requisito que se exige, aunque no viene recogido en la Ley, pero así viene siendo interpretado por la jurisprudencia es el siguiente. Que del arrendamiento de elementos comunes se deriven beneficios aprovechables para todos los vecinos. Como alquilar las zonas comunes. O alquilar una portería.

¿Para que sirve?

Uno de los elementos que mas frecuentemente se alquila por las Comunidades de propietarios es el uso de la azotea o terraza comunitaria para instalar letreros de publicidad.

Respecto del arrendamiento de las viviendas destinadas a portería cuando se ha prescindido de ese servicio. No debemos confundir el arrendamiento de estas viviendas de los porteros con la desafectación de dicha vivienda.

En este último caso, «desafectación de un elemento común«. Es decir, que deje de ser elemento común porque la Comunidad quiera venderlo o arrendarlo pero desafectado. Se necesita la unanimidad de todos los propietarios, ya que influirá en el Título constitutivo y en el nuevo reparto de las cuotas de participación.

El arrendamiento de elementos comunes es un medio de financiación de algunas comunidades de propietarios. De esta manera rebajan las cuotas que por gastos comunes deben abonar sus integrantes.

Cosas a tener en cuenta

Vamos a referirnos con un poco mas de detalle a las azoteas y terrazas, al constituir el elemento común que mas se arrienda por las Comunidades:

Primero

Es el arrendamiento de elementos comunes mas frecuente,  ya que el alquiler para instalación de letreros publicitarios o antenas de telefonía móvil no desnaturaliza el uso que se le pueda dar por los vecinos a dicho elemento, por ejemplo, seguir usándolo como tendedero común.

OJO:  Respecto de las antenas de telefonía. Existen resoluciones contradictorias en los tribunales, pues una parte exige esa mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Sin embargo otra parte considera que se requeriría la unanimidad para su instalación en las terrazas por alterar significativamente elementos comunes.

Segundo

Es imprescindible para poder arrendar e instalar en ese elemento común, para colocar letreros o aparatos de telefonía, que se cuente con los preceptivos permisos administrativos.

Tercero

El problema que surge, por ejemplo, cuando se pretende el arrendamiento de la terraza para instalar antenas de telefonía. Es la preocupación que surge en algunos vecinos que consideran que los aparatos instalados pueden provocar daños en su salud. Aunque es legal la aprobación del acuerdo con el quórum cualificado que hemos hablado antes. Sin embargo, la mayoría de las resoluciones dictadas por los Juzgados y Tribunales que conocidas son de confirmación. Consideran que si no se cuenta con informes técnicos o sanitarios de que dichos aparatos perjudican la salud, el acuerdo que reúna la mayoría exigida legalmente es válido y por tanto el arrendamiento.

Cuarto

Suponen una alteración de los elementos comunes sujeta como tal al requisito de la aprobación por unanimidad de dicho acuerdo.

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Para atajar los ruidos en comunidades de vecinos, lo mejor la vía del diálogo

Lo más común cuando tenemos un vecino que está haciendo ruido y nos está molestando es ir a picar su puerta e intentar hablar con él o ella.  Pedirles de manera educada y dialogando, que eviten hacer ruido o cualquier tipo de conducta inapropiada, ya que en una comunidad no viven solos y deben respetar ciertas reglas cívicas.

Igualmente en el caso de un vecino que está ensuciando la escalera, incumple las normas de la piscina o cualquier otra norma de la comunidad. Como puede ser el caso de realizar fiestas que no han sido permitidas en los espacios comunes, ocasionando cualquier tipo de desperfecto que luego tenga que salir del dinero de todos los vecinos. Lo primero que debe uno hacer es ir a hablar de manera civilizada con esta persona e intentar solucionarlo.

Por otro lado, se puede, mediante una reunión de propietarios, realizar una pequeña normativa de ruidos en comunidades de vecinos para así intentar contemplar los casos más comunes y que todos los vecinos conozcan sus derechos y obligaciones. Cabe destacar, que las normativas privadas no pueden ir en contra de la normativa municipal de ruidos. Por ejemplo, una de las dudas más comunes de los propietarios suele ser hasta que hora se puede hacer ruido en casa. Esto depende de cada comunidad autónoma, pero los horarios nocturnos y de siesta suelen estar protegidos. No obstante, no se puede realizar un ruido molesto continuado durante las horas del día.

Cuando no funciona la vía del diálogo en comunidades de vecinos

Cuando la vía del diálogo no evita los ruidos, fiestas y conductas molestas en la comunidad se debe acudir al presidente de la comunidad. La normativa sobre ruidos en comunidades de vecinos es solicitar el inicio del procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas:

«el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: a) las prohibidas en los estatutos; b) las que resulten dañosas para la finca y c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita».

También debemos tener en cuenta, que aparte de la Ley de Propiedad Horizontal, muchas C.C.A.A. tienes su propia normativa sobre ruidos en comunidades de vecinos que deberemos consultar por si acaso, antes de llevar a cabo cualquier acción. E incluso podremos llegar a casos de grandes ciudades, donde los ayuntamientos han desarrollado su propia normativa municipal de ruidos. Desgraciadamente estas normativas, suelen ser muy laxas y la policía no se toma muy en serio su aplicación.

Además de todo esto, si nos encontramos con un presidente de la comunidad poco colaborador, o peor aun, si resulta ser él mismo quien esta realizando las actividades molestas, podríamos vernos en el caso de tener que denunciar a la comunidad de vecinos por ruido.

Actividades que quedan prohibidas

Tanto si se es propietario como si se está de ocupante (alquilado) de un piso o un local comercial, debe cumplir las normas y no hacer ruidos en comunidades de vecinos. Se debe saber que existen ciertas actividades que quedan prohibidas desarrollar tanto en el piso o local donde se encuentra habitando como en el resto de la comunidad. Este tipo de actividades prohibidas están recogidas, como hemos dicho anteriormente en el artículo 7.2 de la LPH. Aquí se recogen tanto las actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad (y que podrán ser diferentes para cada una), cualquier tipo de actividad que pueda dañar la finca o cualquier tipo de ruido, fiesta o conducta peligrosa, ilícita, insalubre o nociva para los vecinos.

En caso de que alguien este incumpliendo la ordenanza, nos quedara otro remedio que realizar, a través del presidente o administrador de fincas, un requerimiento a un vecino para cese de actividad molesta. Normalmente este tramite formal suele ser tenerse en cuenta mas que una simple visita. La opción del administrador de fincas tiene la ventaja de que ahorra tanto al presidente como al vecino molestado, tener que enfrentarse directamente al infractor, o bien , denunciar a la comunidad de vecinos por ruido.

¿Qué hacer si mi vecino no cesa en los ruidos?

En caso de haber recurrido a la vía del diálogo y que esta haya fallado. En el caso de haber hablado con el presidente y que a él tampoco le hayan hecho caso,  podemos proceder a llamar a la policía local. Todo ello con el fin de  que acuda al domicilio de esta persona. En ese momento los policías podrán constatar que lo denunciado es veraz o no y en última instancia solicitar al vecino que cese su actividad. Si después de esta visita de la policía local el vecino continúa con su actitud, habrá que pasar a interponer una denuncia ante la policía local para la acción de cesación en el código civil.

Una vez mas, la figura del administrador de fincas se pone en un primer plano, ya que puede realizar este tramite en nuestro lugar y ahorrarnos la papeleta.

¿Qué pasa con los ruidos de animales domésticos?

Otro de los motivos que puede generar algún tipo de malestar entre los vecinos suele ser cuando uno de ellos tiene un animal doméstico. Sobre todo perros o pájaros, que pueden llegar a generar ruidos en comunidades de vecinos. Por lo general, no existen ninguna ley en la LPH que prohíba de manera explícita tener animales domésticos en casa. Sin embargo, dentro de las obligaciones del dueño del animal está el evitar posibles molestias que éste puede causar al resto de vecinos de la comunidad.

El caso más común por el que suelen quejarse los vecinos, como ya hemos explicado antes. Es por los posibles ruidos que pueda emitir el animal. Si estas emisiones acústicas superan los niveles de tolerancia, el dueño del animal podrá ser acción de cesación en el código civil. Al igual que si, la actividad de un animal en la finca resulta insalubre, peligrosa o nociva para el resto de vecinos y siempre que se pueda probar que dichas consecuencias han sido causadas por el animal, se podrá denunciar a la comunidad de vecinos por ruido. Este suele ser el menos común de los casos.

En finca gestión nos encargamos de ayudarte tanto si tienes un vecino ruidoso como si tus vecinos te han interpuesto una demanda.

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