Vivir en una comunidad de vecinos: ventajas

Más del 50% de la población en nuestro país vive en edificios que cuentan con más de una vivienda. Esto supone que, cuentas con una comunidad de vecinos y lo cierto es que, esto tiene sus ventajas:

Vivir en  una comunidad de vecinos te aporta seguridad ya que te aseguras que siempre habrá alguien en el edificio. Esto quiere decir que, es más difícil que alguien entre a tu vivienda. Primero tendrá que pasar el portal de la puerta y más tarde sortear a las diferentes familias que viven en el resto de pisos. Sin contar con que, siempre podrás contar con alguien a quien pedirle sal.

Los servicios del edificio son compartidos. Disponer de una comunidad de vecinos permite que, ciertos gastos sean compartidos. Ciertas instalaciones como pueden ser la calefacción, el mantenimiento de la piscina, el consumo energético, pueden ser compartidos por todos los vecinos y esto supone un gran ahorro económico.

La posibilidad de una mayor vida social. Dependerá de los vecinos que tengas, pero si vives en una comunidad grande, puede que tanto tu como tus hijos puedan generar amistades. Sobre todo en el caso de la gente joven que podrá interactuar con otros jóvenes en las zonas comunes como la piscina o las instalaciones deportivas. Esto te asegura que tus hijos estén compartiendo con otros su tiempo pero sabiendo que se encuentran dentro del edificio.

Vivir en una comunidad de vecinos: inconvenientes 

Por supuesto, no todo son ventajas cuando se convive. Los principales problemas y dolores de cabeza que pueden darte los vecinos de una comunidad son los siguientes:

Los vecinos que no quieren pagar. No tiene por qué pasar en todas las comunidades, pero puede darse el caso de que, en la comunidad donde te vayas a vivir haya algún vecino moroso. Esto trae problemas a toda la comunidad, ya que los gastos son comunes y puede conllevar pleitos legales.

Mucho ruido. Dependerá por supuesto, y como hemos dicho en el caso anterior, del tipo de vecinos que haya en la comunidad. Pero uno de los inconvenientes más comunes que se suele tener cuando se convive con vecinos suele ser el ruido. Esto tiene una difícil solución ya que, si te toca un vecino ruidoso que no quiere entrar en razones, no tiene solución.

El vecino de las reformas. Puede que un vecino decida hacer alguna reforma privada en su vivienda. Esto supone suciedad, ruido y en el peor de los casos desperfectos en todo el edificio.

El vecino que siempre dice no. Cuando toca hacer una reforma de la comunidad siempre hay un vecino que no está de acuerdo y por desgracia se necesita el acuerdo y el pago de todos para llevar a cabo estas obras para mejorar el estado de la comunidad. Esto suele traer consigo tiranteces y problemas.

Mal uso de las zonas comunes. Gente poco cívica hay en todas partes y si te toca el típico vecino poco cívico que utiliza las zonas comunes como le da la gana, se encarga de ensuciarlas o estropearlas, puede llevar muchos problemas y de nuevo a pleitos legales.

Contar con un administrador de fincas te hará la vida más fácil

La figura del administrador de fincas hará a tu comunidad de vecinos la vida mucho más fácil. El motivo, se encargará de muchas de las desventajas de las que hemos hablado arriba para resolverlas de manera pacífica y sin que suponga un coste extra para la comunidad de vecinos. Por lo que los vecinos podrán disfrutar de todas las ventajas de vivir en una comunidad.

Parece que no, pero una comunidad de vecinos tiene mucho trabajo y llevar una gestión transparente y beneficiosa para todos, puede ser, en muchas ocasiones, un gran dolor de cabeza. Con la figura del administrador de fincas, nos ahorramos muchos de estos dolores de cabeza y contamos con el intermediario perfecto.

Resolver a tiempo los problemas de impagos y los problemas de convivencia, hará que, vivamos donde vivamos, podamos disfrutar de la intimidad y tranquilidad de nuestra vivienda y de una convivencia sana con el resto de nuestros vecinos. Temas como las derramas, las juntas de vecinos, las cuentas anuales, los pagos, las reformas de la comunidad, los vecinos morosos, son cosas de las que se encarga la figura del administrador de fincas junto con el presidente de la comunidad.

Contar con esta figura supone contar con un especialista informado en los temas legales que toda comunidad necesita saber para solventar cualquier posible problema que pueda surgir. Y créeme tanto si sois cuatro viviendas como si sois cien, pueden surgir problemas de entendimiento.

En Finca Gestión Montesinos contarás con la figura de unos profesionales especializados y en constante formación para ofrecerte el mejor servicio y la mejor información sea cual sea tu problema o tu duda. ¿Aún no nos conoces? Pide información sin ningún compromiso. Descubre todo lo que un administrador de fincas puede hacer por ti y por tu comunidad de vecinos. Finca Gestión Montesinos

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Para conseguir este objetivo es imprescindible un buen administrador de fincas. Pero ¿qué es exactamente?, ¿cuáles son sus funciones? y lo más importante, ¿en qué me beneficia? Vamos a verlo.

La figura del administrador de fincas

Es importante saber que los administradores de fincas son profesionales libres e independientes. Los cuales administran los inmuebles de terceros, ya sean rústicos o urbanos. Es decir, gestionan comunidades de propietarios donde residen personas. También están facultados para administrar cooperativas de viviendas y comunidades, urbanizaciones, instalaciones y anejos comunes. Así como también atienden la gestión urbanística en centros comerciales, club náutico, etc.

El administrador de fincas puede ser una persona física como tal, así como también puede serlo de manera jurídica. En este caso ha de estar legalmente constituida y obligatoriamente colegiada en el Colegio de Administradores de Fincas.

Normalmente se contrata a un administrador de fincas a fin de que la gestión de la comunidad de propietarios sea ejercida por un profesional. Con una preparación específica que le capacita para resolver cuestiones relacionadas con la conservación y mejora de la propia comunidad.

¿Cuáles son los motivos por los que se puede dejar de pagar la comunidad? ¿Qué hago puedo pagar una derrama de la comunidad? ¿Todos los vecinos pagan lo mismo de comunidad? Si quieres conocer estos aspectos y pagar menos comunidad a continuación te detallamos las funciones de un administrador de fincas.

Funciones del administrador de fincas

La Ley de la Propiedad Horizontal, indica expresamente cuales son las funciones concretas y necesarias de un administrador de fincas. En su artículo 20 se puede encontrar el texto legal que a continuación detallamos.

• Proteger el correcto régimen de la vivienda, así como sus instalaciones y servicios. Como también realizar las advertencias y apercibimientos necesarios a los titulares de las fincas.
• Disponer con suficiente antelación y proponer a la Junta un plan de gastos previsibles, exponiendo los medios necesarios para atender de los mismos.
• Conservar la finca, realizando las reparaciones y medidas necesarias cuando éstas sean urgentes, comunicando inmediatamente de las mismas al presidente o a los propietarios.
• Realizar los acuerdos recogidos en cuestión de obras, gestionar los pagos y atender los cobros que sean necesarios.
• En caso de ser necesario, actual como secretario de la Junta y salvaguardar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios.
• Preparar el proyecto de ingresos y gastos previsibles de la comunidad.
• Asesorar en materia de la Ley de la Propiedad Horizontal a la comunidad.
• Gestionar los proveedores. Éstos pueden ser, la empresa comercializadora de electricidad, la empresa de mantenimiento del ascensor, etc.
• Gestionar con las compañías de seguros los siniestros acaecidos.
• Administrar y advertir de la morosidad existente en la comunidad.
• Llevar la contabilidad.
• Diligencias las relaciones laborales con empleados, si existieran en la finca.
• También serán de su ámbito, todas aquellas atribuciones que se le destinen por la Junta.

Beneficios de contar con un administrador de fincas y pagar menos comunidad

Está claro que quieres pagar menos comunidad, pero obviamente todos deseamos que no se estrechen los beneficios que esto supone. Es por esta razón por la que se hace necesario contar con un buen administrador de fincas que optimice los ingresos recibidos por los propietarios de las viviendas. Y déjanos asegurarte que no se estarán optimizando.

A continuación vamos a detallar cómo mejoraría tu comunidad de vecinos si contara con un buen administrador de fincas.

1. Cuando existe una tirantez vecinal por una mala relación con algún propietario, se hace indispensable la presencia de un administrador de fincas. Ya que es experto en la mediación de conflictos entre vecinos, por ser además un órgano imparcial en el malentendido.
2. Contar con la tranquilidad de que todo se encuentra en manos profesionales acreditados que precisan de una formación específica para ejercer y dispone de los medios para resolver cualquier contratiempo.
3. Incrementa la tranquilidad y bienestar de los vecinos.
4. En muchas ocasiones, las comunidades de vecinos necesitan de un asesoramiento legal que les puede ofrecer un administrador de fincas. Además es éste mismo quien les representa a nivel administrativo o judicial.
5. El administrador de fincas se encarga de realizar un correcto mantenimiento de la finca a fin de que sea rentable y no se encuentre con problemas administrativos.
6. La figura del administrador genera confianza vecinal, al contar con una experiencia y bagaje profesional anterior que le faculta para la gestión de conflictos que puedan acaecer en cualquier comunidad.
7. Cuentan como una amplia red de contactos para realizar el mantenimiento de las instalaciones. A fin de contar con diversos presupuestos y elegir el que mejor se adecúa a las necesidades de los vecinos.
8. Además de lo anteriormente descrito, un punto fundamental es el siguiente. Un buen administrador de fincas tiene conocimiento de todas las ayudas nacionales, provinciales y locales a las que puede optar la comunidad en caso de necesitarlas.También las gestiona.

Conclusión

Como has podido comprobar la figura de administrador de fincas es de vital importancia para tener una comunidad de vecinos saludable. No obstante, en muchas ocasiones nos encontramos con administradores de fincas que no gestionan adecuadamente las comunidades de propietarios y que además incrementan considerablemente los costes por sus servicios.

Si este es tu caso, quieres conocer lo motivos por los que se puede dejar de pagar una derrama o no disponer del dinero para pagar una derrama. Cuenta con nosotros para toda la información que necesites. Te animo a que te unas a más de los cientos de comunidades satisfechas que cuentan con nosotros para la gestión profesional de su finca.

Si además deseas conocer cuáles son las funciones del presidente de la comunidad, pincha aquí.

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El arrendamiento de elementos comunes por la Comunidad requerirá el voto de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.3 el quórum o mayoría de votos necesarios para acordar el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, y a tal efecto dispone:

Que se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de propietarios del inmueble. Que a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de las cuotas  de participación. EJEMPLO:  En una comunidad de 60 vecinos, se requiere el voto favorable para el arrendamiento de elementos comunes de al menos 36 vecinos (3/5 de los propietarios). Pero además esos 36 vecinos deben ser titulares del 60% de las cuotas de participación (3/5 del total de las cuotas de participación). Evidentemente, si esos 36 vecinos no tienen ese porcentaje deberemos contar con más vecinos hasta alcanzar ese 60% de las cuotas.

Usos del edificio que son comunitarios

Como hemos citado, el arrendamiento de elementos comunes se podrá realizar si no tiene asignado ese elemento un uso específico en el inmueble. El Tribunal Supremo ha interpretado con carácter flexible este concepto. Permite el arrendamiento aunque tenga el elemento asignado un uso específico. Eso sí, siempre que se haga para desarrollar actividades que no resulten incompatibles con dicho destino. Como alquilar zonas comunes de una propiedad.

Otro requisito que se exige, aunque no viene recogido en la Ley, pero así viene siendo interpretado por la jurisprudencia es el siguiente. Que del arrendamiento de elementos comunes se deriven beneficios aprovechables para todos los vecinos. Como alquilar las zonas comunes. O alquilar una portería.

¿Para que sirve?

Uno de los elementos que mas frecuentemente se alquila por las Comunidades de propietarios es el uso de la azotea o terraza comunitaria para instalar letreros de publicidad.

Respecto del arrendamiento de las viviendas destinadas a portería cuando se ha prescindido de ese servicio. No debemos confundir el arrendamiento de estas viviendas de los porteros con la desafectación de dicha vivienda.

En este último caso, «desafectación de un elemento común«. Es decir, que deje de ser elemento común porque la Comunidad quiera venderlo o arrendarlo pero desafectado. Se necesita la unanimidad de todos los propietarios, ya que influirá en el Título constitutivo y en el nuevo reparto de las cuotas de participación.

El arrendamiento de elementos comunes es un medio de financiación de algunas comunidades de propietarios. De esta manera rebajan las cuotas que por gastos comunes deben abonar sus integrantes.

Cosas a tener en cuenta

Vamos a referirnos con un poco mas de detalle a las azoteas y terrazas, al constituir el elemento común que mas se arrienda por las Comunidades:

Primero

Es el arrendamiento de elementos comunes mas frecuente,  ya que el alquiler para instalación de letreros publicitarios o antenas de telefonía móvil no desnaturaliza el uso que se le pueda dar por los vecinos a dicho elemento, por ejemplo, seguir usándolo como tendedero común.

OJO:  Respecto de las antenas de telefonía. Existen resoluciones contradictorias en los tribunales, pues una parte exige esa mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Sin embargo otra parte considera que se requeriría la unanimidad para su instalación en las terrazas por alterar significativamente elementos comunes.

Segundo

Es imprescindible para poder arrendar e instalar en ese elemento común, para colocar letreros o aparatos de telefonía, que se cuente con los preceptivos permisos administrativos.

Tercero

El problema que surge, por ejemplo, cuando se pretende el arrendamiento de la terraza para instalar antenas de telefonía. Es la preocupación que surge en algunos vecinos que consideran que los aparatos instalados pueden provocar daños en su salud. Aunque es legal la aprobación del acuerdo con el quórum cualificado que hemos hablado antes. Sin embargo, la mayoría de las resoluciones dictadas por los Juzgados y Tribunales que conocidas son de confirmación. Consideran que si no se cuenta con informes técnicos o sanitarios de que dichos aparatos perjudican la salud, el acuerdo que reúna la mayoría exigida legalmente es válido y por tanto el arrendamiento.

Cuarto

Suponen una alteración de los elementos comunes sujeta como tal al requisito de la aprobación por unanimidad de dicho acuerdo.

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Para atajar los ruidos en comunidades de vecinos, lo mejor la vía del diálogo

Lo más común cuando tenemos un vecino que está haciendo ruido y nos está molestando es ir a picar su puerta e intentar hablar con él o ella.  Pedirles de manera educada y dialogando, que eviten hacer ruido o cualquier tipo de conducta inapropiada, ya que en una comunidad no viven solos y deben respetar ciertas reglas cívicas.

Igualmente en el caso de un vecino que está ensuciando la escalera, incumple las normas de la piscina o cualquier otra norma de la comunidad. Como puede ser el caso de realizar fiestas que no han sido permitidas en los espacios comunes, ocasionando cualquier tipo de desperfecto que luego tenga que salir del dinero de todos los vecinos. Lo primero que debe uno hacer es ir a hablar de manera civilizada con esta persona e intentar solucionarlo.

Por otro lado, se puede, mediante una reunión de propietarios, realizar una pequeña normativa de ruidos en comunidades de vecinos para así intentar contemplar los casos más comunes y que todos los vecinos conozcan sus derechos y obligaciones. Cabe destacar, que las normativas privadas no pueden ir en contra de la normativa municipal de ruidos. Por ejemplo, una de las dudas más comunes de los propietarios suele ser hasta que hora se puede hacer ruido en casa. Esto depende de cada comunidad autónoma, pero los horarios nocturnos y de siesta suelen estar protegidos. No obstante, no se puede realizar un ruido molesto continuado durante las horas del día.

Cuando no funciona la vía del diálogo en comunidades de vecinos

Cuando la vía del diálogo no evita los ruidos, fiestas y conductas molestas en la comunidad se debe acudir al presidente de la comunidad. La normativa sobre ruidos en comunidades de vecinos es solicitar el inicio del procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas:

«el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: a) las prohibidas en los estatutos; b) las que resulten dañosas para la finca y c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita».

También debemos tener en cuenta, que aparte de la Ley de Propiedad Horizontal, muchas C.C.A.A. tienes su propia normativa sobre ruidos en comunidades de vecinos que deberemos consultar por si acaso, antes de llevar a cabo cualquier acción. E incluso podremos llegar a casos de grandes ciudades, donde los ayuntamientos han desarrollado su propia normativa municipal de ruidos. Desgraciadamente estas normativas, suelen ser muy laxas y la policía no se toma muy en serio su aplicación.

Además de todo esto, si nos encontramos con un presidente de la comunidad poco colaborador, o peor aun, si resulta ser él mismo quien esta realizando las actividades molestas, podríamos vernos en el caso de tener que denunciar a la comunidad de vecinos por ruido.

Actividades que quedan prohibidas

Tanto si se es propietario como si se está de ocupante (alquilado) de un piso o un local comercial, debe cumplir las normas y no hacer ruidos en comunidades de vecinos. Se debe saber que existen ciertas actividades que quedan prohibidas desarrollar tanto en el piso o local donde se encuentra habitando como en el resto de la comunidad. Este tipo de actividades prohibidas están recogidas, como hemos dicho anteriormente en el artículo 7.2 de la LPH. Aquí se recogen tanto las actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad (y que podrán ser diferentes para cada una), cualquier tipo de actividad que pueda dañar la finca o cualquier tipo de ruido, fiesta o conducta peligrosa, ilícita, insalubre o nociva para los vecinos.

En caso de que alguien este incumpliendo la ordenanza, nos quedara otro remedio que realizar, a través del presidente o administrador de fincas, un requerimiento a un vecino para cese de actividad molesta. Normalmente este tramite formal suele ser tenerse en cuenta mas que una simple visita. La opción del administrador de fincas tiene la ventaja de que ahorra tanto al presidente como al vecino molestado, tener que enfrentarse directamente al infractor, o bien , denunciar a la comunidad de vecinos por ruido.

¿Qué hacer si mi vecino no cesa en los ruidos?

En caso de haber recurrido a la vía del diálogo y que esta haya fallado. En el caso de haber hablado con el presidente y que a él tampoco le hayan hecho caso,  podemos proceder a llamar a la policía local. Todo ello con el fin de  que acuda al domicilio de esta persona. En ese momento los policías podrán constatar que lo denunciado es veraz o no y en última instancia solicitar al vecino que cese su actividad. Si después de esta visita de la policía local el vecino continúa con su actitud, habrá que pasar a interponer una denuncia ante la policía local para la acción de cesación en el código civil.

Una vez mas, la figura del administrador de fincas se pone en un primer plano, ya que puede realizar este tramite en nuestro lugar y ahorrarnos la papeleta.

¿Qué pasa con los ruidos de animales domésticos?

Otro de los motivos que puede generar algún tipo de malestar entre los vecinos suele ser cuando uno de ellos tiene un animal doméstico. Sobre todo perros o pájaros, que pueden llegar a generar ruidos en comunidades de vecinos. Por lo general, no existen ninguna ley en la LPH que prohíba de manera explícita tener animales domésticos en casa. Sin embargo, dentro de las obligaciones del dueño del animal está el evitar posibles molestias que éste puede causar al resto de vecinos de la comunidad.

El caso más común por el que suelen quejarse los vecinos, como ya hemos explicado antes. Es por los posibles ruidos que pueda emitir el animal. Si estas emisiones acústicas superan los niveles de tolerancia, el dueño del animal podrá ser acción de cesación en el código civil. Al igual que si, la actividad de un animal en la finca resulta insalubre, peligrosa o nociva para el resto de vecinos y siempre que se pueda probar que dichas consecuencias han sido causadas por el animal, se podrá denunciar a la comunidad de vecinos por ruido. Este suele ser el menos común de los casos.

En finca gestión nos encargamos de ayudarte tanto si tienes un vecino ruidoso como si tus vecinos te han interpuesto una demanda.

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