El arrendamiento de elementos comunes por la Comunidad requerirá el voto de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.3 el quórum o mayoría de votos necesarios para acordar el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, y a tal efecto dispone:

Que se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de propietarios del inmueble. Que a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de las cuotas  de participación. EJEMPLO:  En una comunidad de 60 vecinos, se requiere el voto favorable para el arrendamiento de elementos comunes de al menos 36 vecinos (3/5 de los propietarios). Pero además esos 36 vecinos deben ser titulares del 60% de las cuotas de participación (3/5 del total de las cuotas de participación). Evidentemente, si esos 36 vecinos no tienen ese porcentaje deberemos contar con más vecinos hasta alcanzar ese 60% de las cuotas.

Usos del edificio que son comunitarios

Como hemos citado, el arrendamiento de elementos comunes se podrá realizar si no tiene asignado ese elemento un uso específico en el inmueble. El Tribunal Supremo ha interpretado con carácter flexible este concepto. Permite el arrendamiento aunque tenga el elemento asignado un uso específico. Eso sí, siempre que se haga para desarrollar actividades que no resulten incompatibles con dicho destino. Como alquilar zonas comunes de una propiedad.

Otro requisito que se exige, aunque no viene recogido en la Ley, pero así viene siendo interpretado por la jurisprudencia es el siguiente. Que del arrendamiento de elementos comunes se deriven beneficios aprovechables para todos los vecinos. Como alquilar las zonas comunes. O alquilar una portería.

¿Para que sirve?

Uno de los elementos que mas frecuentemente se alquila por las Comunidades de propietarios es el uso de la azotea o terraza comunitaria para instalar letreros de publicidad.

Respecto del arrendamiento de las viviendas destinadas a portería cuando se ha prescindido de ese servicio. No debemos confundir el arrendamiento de estas viviendas de los porteros con la desafectación de dicha vivienda.

En este último caso, «desafectación de un elemento común«. Es decir, que deje de ser elemento común porque la Comunidad quiera venderlo o arrendarlo pero desafectado. Se necesita la unanimidad de todos los propietarios, ya que influirá en el Título constitutivo y en el nuevo reparto de las cuotas de participación.

El arrendamiento de elementos comunes es un medio de financiación de algunas comunidades de propietarios. De esta manera rebajan las cuotas que por gastos comunes deben abonar sus integrantes.

Cosas a tener en cuenta

Vamos a referirnos con un poco mas de detalle a las azoteas y terrazas, al constituir el elemento común que mas se arrienda por las Comunidades:

Primero

Es el arrendamiento de elementos comunes mas frecuente,  ya que el alquiler para instalación de letreros publicitarios o antenas de telefonía móvil no desnaturaliza el uso que se le pueda dar por los vecinos a dicho elemento, por ejemplo, seguir usándolo como tendedero común.

OJO:  Respecto de las antenas de telefonía. Existen resoluciones contradictorias en los tribunales, pues una parte exige esa mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Sin embargo otra parte considera que se requeriría la unanimidad para su instalación en las terrazas por alterar significativamente elementos comunes.

Segundo

Es imprescindible para poder arrendar e instalar en ese elemento común, para colocar letreros o aparatos de telefonía, que se cuente con los preceptivos permisos administrativos.

Tercero

El problema que surge, por ejemplo, cuando se pretende el arrendamiento de la terraza para instalar antenas de telefonía. Es la preocupación que surge en algunos vecinos que consideran que los aparatos instalados pueden provocar daños en su salud. Aunque es legal la aprobación del acuerdo con el quórum cualificado que hemos hablado antes. Sin embargo, la mayoría de las resoluciones dictadas por los Juzgados y Tribunales que conocidas son de confirmación. Consideran que si no se cuenta con informes técnicos o sanitarios de que dichos aparatos perjudican la salud, el acuerdo que reúna la mayoría exigida legalmente es válido y por tanto el arrendamiento.

Cuarto

Suponen una alteración de los elementos comunes sujeta como tal al requisito de la aprobación por unanimidad de dicho acuerdo.

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¿Qué es una derrama extraordinaria?

Puede que sea la primera vez que vives en una comunidad de vecinos y eso de derrama te suene a chino. Una derrama es una cuota extraordinaria y puntual que deben pagar todos los vecinos. Esta derrama se pide ante una necesidad de la comunidad de sufragar algún tipo de gasto relacionado con la comunidad. La palabra derrama extraordinaria representa un desembolso de dinero ante un inconveniente con el que no se contaba. Dicha derrama deberá ser aprobada por la mayoría de los vecinos en una Junta Extraordinaria.

¿Debo pagar las derramas extraordinarias si estoy en el paro?

Este tipo de derramas extraordinarias pueden llegar de la noche a la mañana y suponer un desembolso de dinero que quizá no todos los propietarios tengan. En el caso de las personas que están en el paro, este desembolso puede ser mucho más costoso ya que cuentan con una pequeña paga para poder subsistir. Por ello se plantea la duda de si debo pagar las derramas extraordinarias si estoy en el paro.

¿Qué dice la LPH?

Cada vez que tengamos una duda de este tipo, debemos recurrir a la LPH o Ley sobre Propiedad Horizontal, que tiene por objetivo regular todo lo relacionado con la propiedad horizontal. Es decir, todo lo relacionado con las comunidades de propietarios. En este caso, la LPH impone que hay contribuir a los gastos extraordinarios en asuntos aprobados en una junta general por la mayoría.

En el caso de aquellos vecinos  que voten en contra de la derrama extraordinaria o que no estén de acuerdo con la contribución a estos gastos extraordinarios deberán impugnarla judicialmente. Sin embargo, a pesar de haberla impugnado a nivel judicial, seguirá siendo necesario pagar. Por supuesto, aquella persona que no pague la derrama o se niegue a pagarla, debe tener claro que tampoco podrá usar las instalaciones o el objeto para el que se destinan dichos gastos de derrama extraordinaria.

Por ello si te encuentras en el paro y quieres saber si debes pagar las derramas extraordinarias de tu comunidad, la respuesta es que la ley no contempla una manera de actuar para hacerte pagar. Sin embargo,  se debe pagar aunque se impugne ya que el resto de vecinos pueden recurrir por la vía judicial, abriendo un proceso judicial en caso de impago de derramas como si se tratase de un moroso.  Esto podría ocasionarte, en caso de perder el juicio, pérdidas mayores.

¿Puedo llegar a un acuerdo para pagar la derrama extraordinaria?

Una solución a la que puedes llegar, si te encuentras en situación de paro y debes pagar una derrama extraordinaria es la negociación. Dicha negociación también se da en casos de vecinos morosos que no quieren pagar. Esta negociación implicaría un plan de pagos con la Comunidad. Con ello se trataría de ofrecer una cuota que sea cómoda para la persona en paro y que podría demorar en el tiempo. Ambas partes saldrían beneficiadas de este acuerdo ya que, la persona en paro podría pagar más cómodamente la derrama extraordinaria y la comunidad acabaría cobrando la deuda. También puede existir el caso de que se le conceda un plazo de impago pactado para su posterior abono. Todo ello se hace con el fin de evitar ir a juicio y resolver dentro de la comunidad de vecinos el problema de pagos. Sin embargo, si no se llegara a un acuerdo, se podría llegar a juicio.

¿Quién decide cómo actuar cuando un vecino no quiere pagar una derrama?

En todos los casos, ya sea para elegir un tipo de pago reducido, para poder ofrecer la opción de un posible aplazamiento como para interponer una denuncia, el órgano que se encargará de tomar la decisión será la junta de propietarios. Dicha junta será la encarga de decidir si se ofrece o no la posibilidad de un acuerdo con el vecino.

¿Quién forma la junta de propietarios?

La junta de la comunidad o junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y está compuesto por todos los propietarios de un inmueble en la comunidad (vivienda, trastero, garaje, local, etc). Es el órgano que gestionará y administrará la comunidad de propietarios. Entre sus funciones está:

Nombrar los cargos de la comunidad (quién será el presidente, el vicepresidente, el secretario y el administrador). La aprobación de cuentas tanto en el caso de los ingresos como en el caso de los posibles gastos de la comunidad. Debe ser la junta quien apruebe los presupuestos así como en su mano queda la ejecución de obras tanto ordinarias como extraordinarias. Y por supuesto son los encargados de decidir sobre cualquier tema referente a la comunidad. Aunque el presidente de la comunidad es el representante legal de la comunidad de propietarios, debe ser la junta (todos los vecinos) quien apruebe los casos anteriormente mencionados.

¿Debo pagar las derramas si acabo de entrar en el piso?

Sí, aunque en el momento de la votación no se fuera propietario del inmueble. Aunque solo podrán exigir a esta persona aquellas cuotas de la derrama desde el momento en que pasó a ser propietario del inmueble.  Por ello es tan importante antes de adquirir cualquier tipo de inmueble preguntar si pesa sobre él algún tipo de derrama ya sea extraordinaria o no, porque desde el momento en que pase a ser propietario deberá empezar a pagar.

En Finca Gestión nos encargamos de ayudarte y asesorarte en estas y otras cuestiones relacionadas con tu comunidad. Ponte en contacto con nosotros, estaremos encantados de atenderte.

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