¿Como proceder al arrendamiento de elementos comunes?
El arrendamiento de elementos comunes por la Comunidad requerirá el voto de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.3 el quórum o mayoría de votos necesarios para acordar el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, y a tal efecto dispone:
Que se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de propietarios del inmueble. Que a su vez, representen las tres quintas partes (3/5) del TOTAL de las cuotas de participación. EJEMPLO: En una comunidad de 60 vecinos, se requiere el voto favorable para el arrendamiento de elementos comunes de al menos 36 vecinos (3/5 de los propietarios). Pero además esos 36 vecinos deben ser titulares del 60% de las cuotas de participación (3/5 del total de las cuotas de participación). Evidentemente, si esos 36 vecinos no tienen ese porcentaje deberemos contar con más vecinos hasta alcanzar ese 60% de las cuotas.
Usos del edificio que son comunitarios
Como hemos citado, el arrendamiento de elementos comunes se podrá realizar si no tiene asignado ese elemento un uso específico en el inmueble. El Tribunal Supremo ha interpretado con carácter flexible este concepto. Permite el arrendamiento aunque tenga el elemento asignado un uso específico. Eso sí, siempre que se haga para desarrollar actividades que no resulten incompatibles con dicho destino. Como alquilar zonas comunes de una propiedad.
Otro requisito que se exige, aunque no viene recogido en la Ley, pero así viene siendo interpretado por la jurisprudencia es el siguiente. Que del arrendamiento de elementos comunes se deriven beneficios aprovechables para todos los vecinos. Como alquilar las zonas comunes. O alquilar una portería.
¿Para que sirve?
Uno de los elementos que mas frecuentemente se alquila por las Comunidades de propietarios es el uso de la azotea o terraza comunitaria para instalar letreros de publicidad.
Respecto del arrendamiento de las viviendas destinadas a portería cuando se ha prescindido de ese servicio. No debemos confundir el arrendamiento de estas viviendas de los porteros con la desafectación de dicha vivienda.
En este último caso, «desafectación de un elemento común«. Es decir, que deje de ser elemento común porque la Comunidad quiera venderlo o arrendarlo pero desafectado. Se necesita la unanimidad de todos los propietarios, ya que influirá en el Título constitutivo y en el nuevo reparto de las cuotas de participación.
El arrendamiento de elementos comunes es un medio de financiación de algunas comunidades de propietarios. De esta manera rebajan las cuotas que por gastos comunes deben abonar sus integrantes.
Cosas a tener en cuenta
Vamos a referirnos con un poco mas de detalle a las azoteas y terrazas, al constituir el elemento común que mas se arrienda por las Comunidades:
Primero
Es el arrendamiento de elementos comunes mas frecuente, ya que el alquiler para instalación de letreros publicitarios o antenas de telefonía móvil no desnaturaliza el uso que se le pueda dar por los vecinos a dicho elemento, por ejemplo, seguir usándolo como tendedero común.
OJO: Respecto de las antenas de telefonía. Existen resoluciones contradictorias en los tribunales, pues una parte exige esa mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Sin embargo otra parte considera que se requeriría la unanimidad para su instalación en las terrazas por alterar significativamente elementos comunes.
Segundo
Es imprescindible para poder arrendar e instalar en ese elemento común, para colocar letreros o aparatos de telefonía, que se cuente con los preceptivos permisos administrativos.
Tercero
El problema que surge, por ejemplo, cuando se pretende el arrendamiento de la terraza para instalar antenas de telefonía. Es la preocupación que surge en algunos vecinos que consideran que los aparatos instalados pueden provocar daños en su salud. Aunque es legal la aprobación del acuerdo con el quórum cualificado que hemos hablado antes. Sin embargo, la mayoría de las resoluciones dictadas por los Juzgados y Tribunales que conocidas son de confirmación. Consideran que si no se cuenta con informes técnicos o sanitarios de que dichos aparatos perjudican la salud, el acuerdo que reúna la mayoría exigida legalmente es válido y por tanto el arrendamiento.
Cuarto
Suponen una alteración de los elementos comunes sujeta como tal al requisito de la aprobación por unanimidad de dicho acuerdo.